Wiadomości z rynku nieruchomości
Raport z rynku nieruchomości - sierpień 2010
|
|
|
Lipiec nie przyniósł istotnych zmian w średnich cenach ofertowych mieszkań na rynku wtórnym. W analizowanych przez serwis Oferty.net miastach wzrosty lub spadki stawek nie przekroczyły 100 PLN na 1 m2, co przy całkowitej cenie zakupu mieszkania daje znikomą różnicę.
Większy spadek średniej ceny ofertowej - wynoszący 169 PLN na 1 m2 - zanotował Olsztyn. Taka zmiana spowodowana jest zauważalnym spadkiem podaży ofert sprzedaży nowych mieszkań, z nowych inwestycji. Nie należy jednak oczekiwać, że będzie to trwały trend.
Z kolei wzrost średniej ceny m2 o 279 PLN nastąpił w Sopocie. Jednak ten popularny, nadmorski kurort jest stosunkowo niewielkim rynkiem a co za tym idzie zauważalne zamiany średniej ceny powoduje tam już wystawienie do sprzedaży zaledwie kilkunastu droższych apartamentów czy – przeciwnie – kilkunastu mieszkań z segmentu popularnego.
|
|
|
|
Kredyty nowe – co z tą Rekomendacją?
Od 23 sierpnia (od poniedziałku) obowiązuje część zapisów rekomendacji T, która w pewnym stopniu dotyczy także kredytów hipotecznych. Wbrew prasowym doniesieniom, które można wytłumaczyć tylko sezonem ogórkowym i chęcią podgrzania tematu, wchodzące w życie zapisy nie zmieniają wiele w ofercie banków i sytuacji ich klientów.
Co prawda banki nie mogą udzielać obecnie kredytów walutowych na 100 proc. wartości nieruchomości i muszą otrzymać co najmniej 20-proc. zabezpieczenie wartości hipoteki, to jednak zabezpieczeniem tym nie musi być koniecznie wkład własny kredytobiorcy (a więc spory zasób gotówki). Alternatywą jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Rzecz jasna jest to dodatkowy koszt (z reguły 1 proc. wartości kredytu rocznie), pokrywany z kieszeni kredytobiorcy, ale sytuacja ta niczym nie różni się od tej, którą obecnie mamy na rynku kredytów hipotecznych. Przed wejściem w życie Rekomendacji T, tylko nieliczna grupa banków oferowała kredyty walutowe na 100 proc. wartości nieruchomości, a te które to robiły domagały się właśnie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Dlatego można mówić, że Rekomendacja T tylko sankcjonuje rzeczywisty stan oferty rynkowej banków, natomiast z całą pewnością nie wpływa na jej pogorszenie i poniesienie dodatkowych kosztów
przez kredytobiorców.
Jedyne zmiany jakie zaszły na rynku po jej wprowadzeniu, to pojawienie się druków nowych
oświadczeń, które musi podpisać kredytobiorca. Są to oświadczenia o zapoznaniu się z ryzykiem zmiany stóp procentowych i zmiany kursów walutowych. A więc elementy, które – mamy nadzieję – były wszystkim kredytobiorcom świetnie znane. Dodatkowo dwa banki uzupełniły ofertę o ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Warto w tym miejscu dodać, że od grudnia wchodzą w życie kolejne zapisy Rekomendacji T. Na ich podstawie, banki nie będą mogły udzielać kredytów osobom, których łączne zobowiązania finansowe przekraczają 50 proc. dochodów, lub 65 proc. w przypadku osób zarabiających powyżej średniej krajowej. Także i te zapisy niewiele zmienią, jeśli chodzi o dostęp do kredytów hipotecznych, ponieważ tego rodzaju praktyki są już obecnie rynkowym standardem. Natomiast mogą mieć spory wpływ na sytuację osób zaciągających kredyty gotówkowe – to jednak zupełnie inne zagadnienie.
Kredyty spłacane – niestabilny frank
Od czasu naszego ostatniego raportu, sytuacja kredytobiorców zadłużonych w euro i w złotym nie zmieniła się ani trochę. Kurs euro tak jak przed miesiącem wynosi 4,0 PLN, a trzymiesięczna stopa EURIBOR (od której zależy oprocentowanie kredytów) nadal wynosi 0,89 proc. (ale jest to wzrost o 25 pkt bazowych w porównaniu do kwietnia). Natomiast stopa trzymiesięcznego WIBORu spadła przez ostatni miesiąc z 3,82 do 3,81 proc. przyczyniając się bardziej do poprawy komfortu psychicznego spłacających kredyty złotowe, niż do poprawy ich sytuacji finansowej.
W nieco trudniejszym położeniu są zadłużeni we frankach szwajcarskich, ponieważ kurs waluty wzrósł z 2,90 do 3,07 PLN, czyli o 5,9 proc. Właśnie w takim stopniu wzrosną raty kredytów frankowych (o ile naturalnie dzień spłaty raty pokrywa się z datą publikacji naszego raportu).
W dalszej perspektywie nadal należy zakładać wzrost rat kredytów hipotecznych ze względu na oczekiwany wzrost stóp procentowych. Nie jest to perspektywa na ten rok w przypadku kredytów w EUR i CHF, ale w przypadku kredytów złotowych nie można wykluczyć, że od czwartego kwartału raty kredytów mogą być nieznacznie wyższe niż płacone obecnie. Większej dynamiki zmian należałby oczekiwać
w roku 2011, a suma podwyżek stóp procentowych może podnieść raty kredytów o 5 proc. (w EUR) do 15 proc. (CHF), bez uwzględniania zmiany kursów walutowych.
W przypadku franka kredytobiorcy mają prawdziwy kłopot, ponieważ frank jest w ostatnich tygodniach walutą bardzo silną. Wynika to z dwóch przyczyn - po pierwsze wzrost awersji do ryzyka na światowych rynkach finansowych powoduje, że inwestorzy szukają tzw. bezpiecznej
przystani dla swoich pieniędzy. Frank szwajcarski od dawna cieszy się właśnie taką opinią. Zwiększony popyt na franka, powoduje wzrost jego kursu, także wobec złotego. Po drugie szwajcarska gospodarka osiąga bardzo dobre wyniki, jej nadwyżka handlowa stale się powiększa, co oznacza, że wzrost wartości franka ma także wsparcie w postaci danych makroekonomicznych i fundamentalnej sytuacji gospodarki kraju. Nie sposób przewidzieć jakie poziomy kurs franka może osiągać (co oznacza, że może także spadać), ale zadłużeni w tej walucie powinni być przygotowani na wahania wysokości rat w stopniu większym, niż spłacający kredyty w euro czy złotych.
sierpień
5782
wrzesień
5740
październik
5778
listopad
5866
grudzień
5924
styczeń
5888
luty
5990
marzec
6051
kwiecień
6105
maj
5987
czerwiec
5934
lipiec
5979
2009
2010
Poznań - średnia cena 1m² mieszkania
Wydrukuj
|
